緊縮性貨幣政策開(kāi)始波及房地產(chǎn)剛性需求。最近，北京、上海、廣東等地多家銀行已提高房貸利率下限，將首套房利率較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%。雖然有個(gè)別銀行對(duì)首套房仍維持在基準(zhǔn)利率水平不變，但因?yàn)闆](méi)有信貸額度，已幾個(gè)月不放款了，完全屬于是“有價(jià)無(wú)市”。
需要指出的是，樓市調(diào)控除了要堅(jiān)決打壓投機(jī)需求之外，對(duì)于剛性需求不僅不能打壓，反而需要政策保護(hù)，否則調(diào)控政策效果將面臨被剛需爆發(fā)沖擊的風(fēng)險(xiǎn)。遺憾的是，樓市無(wú)論是虛火旺盛還是陷入低迷，剛需購(gòu)房往往都會(huì)同樣面臨困頓，當(dāng)下被收緊的房貸所誤傷就是一個(gè)典型。事實(shí)上，剛需不同于投機(jī)需求，不可能因大棒打擊而被擠出市場(chǎng)，反而會(huì)逐步沉淀、聚集，并成為推動(dòng)房?jī)r(jià)下一輪上漲的主動(dòng)力。主管部門只有通過(guò)加快保障房建設(shè)、明確首套購(gòu)房貸款政策等舉措，對(duì)樓市剛需進(jìn)行合理疏導(dǎo)，才可能切實(shí)優(yōu)化樓市供求結(jié)構(gòu)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)向下回歸理性的最終調(diào)控目標(biāo)。
銀行雖為貨幣政策的落實(shí)窗口，但也會(huì)因自身商業(yè)訴求而背離決策部門初衷。經(jīng)濟(jì)學(xué)通常認(rèn)為，通脹是一種貨幣現(xiàn)象，收緊社會(huì)流動(dòng)資金可以切中其“七寸”。近期，貨幣部門為了紓緩高通脹壓力，接連調(diào)高了存款準(zhǔn)備金率與借貸利率，并通過(guò)要求銀行將表外信托業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)入表內(nèi)、叫停票據(jù)表外循環(huán)業(yè)務(wù)等舉措，在實(shí)際上縮小了社會(huì)融通資金的規(guī)模。但實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行表明，通貨膨脹的成因紛繁復(fù)雜，本輪通脹雖夾雜了游資投機(jī)因素，但更主要的卻是農(nóng)產(chǎn)品供求失衡、國(guó)際大宗商品價(jià)格上漲使然?？梢?jiàn)，緊縮性貨幣政策并非治理本輪通脹的“萬(wàn)能藥”，一味倚重于此還可能引發(fā)負(fù)面效應(yīng)。表面看來(lái)，各商業(yè)銀行抬高首套房貸門檻固然是在緊縮性語(yǔ)境下順理成章之舉，也是基于其自身貸款利益訴求而采取的自發(fā)選擇。然而，首套房貸者基本屬于剛性需求范疇，堪為樓市需求方中最穩(wěn)定、最堅(jiān)固的群體，本應(yīng)是樓市調(diào)控政策中的呵護(hù)對(duì)象，這樣的狀況顯然會(huì)導(dǎo)致政策誤傷出現(xiàn)，與“有保有壓”的調(diào)控基調(diào)相左。
更為關(guān)鍵的是，這部分因貸款門檻高企而惜別樓市的剛需只是暫時(shí)退隱而已，被打擊的剛需并不會(huì)消亡，而是會(huì)繼續(xù)觀望、積蓄力量，并漸次在未來(lái)成為果敢入市的“排頭兵”。以往樓市演繹也表明，前期被暫時(shí)遏制的剛需規(guī)模越大，未來(lái)掀起的房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈空間也就越大。恰因此，房貸杠桿的收緊雖讓樓市經(jīng)歷“去杠桿化”的洗禮、加速投機(jī)泡沫的厘清，但也同時(shí)波及到了自住購(gòu)房市場(chǎng)，攪擾了合理民生訴求。
對(duì)此，調(diào)控部門有必要發(fā)文明確樓市調(diào)控方向，重申擠出投機(jī)泡沫、提高中低收入者居住條件的政策取向，對(duì)商業(yè)銀行首套房貸設(shè)計(jì)進(jìn)行干預(yù)，避免剛需貸款成本偏高問(wèn)題的出現(xiàn)。當(dāng)然，追逐利潤(rùn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行的本性，我們也不可能要求其擔(dān)負(fù)過(guò)多的政策職能，保護(hù)樓市剛需的主要責(zé)任還是當(dāng)由行政主管部門承擔(dān)。
從國(guó)外穩(wěn)定樓市的政策舉措看，由政府部門為中低收入群體提供保障性住房的做法被普遍采納，這一思路也已被國(guó)內(nèi)調(diào)控部門所積極借鑒。今年初，國(guó)務(wù)院就明確提出今年要新建1000萬(wàn)套保障房，并與各地簽下軍令狀，要求11月底必須全部開(kāi)工。從最新數(shù)據(jù)看，截至9月底，開(kāi)工率已達(dá)到98%?？梢栽囅?，如果這部分保障房悉數(shù)入市，必將緩解部分中低收入群體的住房之困，并分流商品房市場(chǎng)需求規(guī)模，倒逼房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)身向下。然而，目前的政策側(cè)重于“開(kāi)工率”的考核，而非“完工率”，而后者的現(xiàn)實(shí)評(píng)判意義更大。一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，保障房建設(shè)資金除了中央撥款，還需要地方政府籌措，但如今地方財(cái)政普遍吃緊，后續(xù)配套資金能否及時(shí)跟進(jìn)仍然存疑。所以，主管部門在保障房市場(chǎng)構(gòu)建方面，還需要正視各種瓶頸，摒棄形式化考核框架，從中低收入群體的切實(shí)需求出發(fā)給予扶持。
樓市旺銷，剛需因房?jī)r(jià)飆漲而無(wú)力購(gòu)房；樓市低迷，剛需又因貸款門檻高企而被阻隔在外。屢屢“受傷”的樓市剛需，呼喚傾斜政策的呵護(hù)與溫暖。
